Come pagare meno tasse sugli affitti brevi e sulle case vacanze

Affittare per un breve periodo un immobile situato in una grande metropoli oppure in una rinomata località turistica (ad esempio la Sardegna), rappresenta oggi una buona fonte di reddito per molti italiani. Secondo le stime, questa tipologia di locazione consente di monetizzare di più rispetto ai tradizionali contratti d'affitto ad uso transitorio, destinati in genere agli studenti universitari oppure ai lavoratori fuori sede. Tuttavia, per calcolarne la reale convenienza, devi tenere conto della tassazione dei guadagni prelevati dallo Stato con l’Irpef. Sapevi che hai la possibilità di risparmiare centinaia di euro grazie alla cedolare secca?

 

Affitti brevi: come pagare meno tasse

Hai una seconda casa e desideri darla in affitto per un periodo limitato? noi di Estay possiamo toglierti ogni preoccupazione e stress a riguardo. Il Fisco riconosce tale diritto assicurandoti delle interessanti agevolazioni purché vengano rispettate alcune condizioni. Per affitti brevi si intendono dei contratti di locazione ad uso residenziale della durata non superiore a un mese, stipulati esclusivamente tra persone fisiche (no imprenditori).

 

La prestazione base prevede la possibilità di garantire al tuo futuro inquilino dei servizi aggiuntivi capaci di rendere più confortevole la permanenza all'interno dell'immobile: fornitura di biancheria (asciugamani e lenzuola) e delle utenze, connettività a internet mediante rete Wi-Fi, pulizia dei locali e aria condizionata.

 

Non sono ammessi invece la colazione, l'erogazione dei pasti, la messa a disposizione di guide turistiche e di auto a noleggio, perché non collegati alla finalità residenziale dell’immobile.

 

Un contratto d'affitto breve non deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate e pertanto non è soggetto a imposta di bollo. Tuttavia, gli importi percepiti (calcolati in base alle tariffe specifiche di ogni Comune) creano cumulo, sommandosi al reddito annuo percepito e pertanto sono soggetti alle aliquote Irpef.

 

L'unica agevolazione ammessa dal Fisco riguarda la cosiddetta cedolare secca, una sorta di flat tax che consente di pagare meno (attualmente l'aliquota è pari a 21%), ma che prevede alcune restrizioni.

 

Potrai usufruire dei vantaggi della cedolare secca solo se non affitterai più di 4 appartamenti all’anno (in caso contrario dovrai aprire la partita IVA) ad uso esclusivamente abitativo. Non rientra nell'agevolazione l'affitto di un posto auto oppure di un box.

 

Nonostante il contratto di affitto breve non prevede l'obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, è importante che da proprietario dell'immobile comunichi il codice fiscale e i dati anagrafici agli intermediari (gestori di portali telematici oppure agenzie immobiliari fisiche). Per evitare le evasioni, ogni immobile affittato per un periodo non superiore a 30 giorni, è provvisto di un codice identificativo, indicato anche negli annunci.

 

L'intermediario ha comunque l'obbligo di rilasciarti la Certificazione unica (modello Cu) completa di canoni e di ritenuta d’acconto, per consentirti di compilare in maniera corretta la dichiarazione dei redditi.

 

Come si calcolano le tasse sull’affitto breve?

Gli affitti brevi possono essere calcolati mediante tassazione ordinaria oppure attraverso la ben nota cedolare secca al 21%. Ovviamente quest'ultima è molto più conveniente se applicata in maniera intelligente.

 

Per rendere il concetto più chiaro eccoti un esempio facile: il signor Bianchi è proprietario di un appartamento a Sassari dato in locazione per un breve periodo a diversi turisti durante la stagione estiva. Percepisce all'anno una pensione di 28 mila euro lordi annui e l'immobile gli ha fruttato 6 mila euro.

 

Con la tassazione ordinaria i redditi dell'affitto breve avranno un’aliquota pari al 35%. Sfruttando i vantaggi della cedolare secca, invece, il signor Bianchi pagherà solo il 21% sulla somma percepita. Tradotto in termini spicci significa un risparmio di 735 euro, il che non è poco!

 

Come si dichiarano gli affitti brevi?

La dichiarazione dei redditi stabilisce se sfruttare i vantaggi della cedolare secca oppure se applicare la tassazione ordinaria sul totale percepito dall'affitto breve. Nonostante possa sembrare tutto molto semplice, esistono delle importanti limitazioni.

 

Questi redditi, purtroppo, non hanno una certezza in quanto manca un contratto stabile annuale. Per lo Stato questo non ha importanza perché suppone che, se le cose ti siano andate bene l'anno precedente, avrai la stessa fortuna anche negli anni a seguire e ti chiederà di anticipare il dovuto.

 

In questa prospettiva, gli intermediari hanno un ruolo molto importante: devono applicare la ritenuta prima di corrispondere il reddito. Così facendo, lo Stato non ti chiederà alcun acconto e qualora tu abbia versato del denaro in più non temere: ti verrà rimborsato con la dichiarazione dei redditi successiva.

 

Hai dubbi sulla gestione della fiscalità? Con il nostro modello pagherai meno tasse sul reddito ottenuto dall'affitto, e saremo noi a versarle per tuo conto ogni mese!

 

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